고령화 사회로 접어들고 있는 요즘 시행 이후로 지속적으로 가입자가 증가하고 있는 주택연금에 대해 알아보려고 합니다. 소유하고 있는 주택을 담보로 제공하면, 평생 그 집에 살면서 매월 연금을 받을 수 있는 제도로 노후 대비책으로 좋은 방법이라고 생각합니다. 주택연금 가입을 위한 조건과 신청방법, 수령액 등을 알아보겠습니다.
주택연금이란
주택연금이란 부부 중 한명이라도 만 55세 이상이고 공시지가 12억원 이하의 주택을 소유하고 있다면, 소유 주택을 담보로 제공하고 평생 내 집에 살면서 매월 일정 금액의 연금을 지급받는 국가가 보증하는 금융상품입니다.
주택연금은 금융기관이 신청자에게 대출방식으로 매월 주택연금을 지급하며, 이때 국가기관인 한국주택금융공사에서 보증을 하기 때문에 금융기관이나 신청한 개인이 안심하고 지급, 이용할 수 있습니다.
주택연금의 월지급금은 소유주택의 가격, 신청자의 연령과 지급방식에 따라 달리 결정됩니다.
주택연금의 장단점
특별한 소득이 없는 노후에, 살고 있는 집에서 계속 거주하면서 일정 금액의 연금을 받는 것은 큰 장점입니다. 주택연금의 장단점을 살펴보겠습니다.
● 평생 동안 가입자 및 배우자 모두 내 집에서 거주할 수 있습니다.
● 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금 감액 없이 100% 같은 금액의 지급이 보장됩니다.
● 국가가 주택연금의 지급을 보증하므로 연금지급이 중단될 위험이 없습니다.
● 주택연금 가입자 및 배우자 모두 사망한 후 연금수령액이 집값을 초과하더라도 부족분을 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남는 경우 남는 부분은 상속인에게 돌아갑니다.
● 주택연금에 가입하면서 주택에 대해 근저당 설정시 등록면허세를 감면받을 수 있습니다.
● 주택연금을 이용하는 동안 주택연금 가입주택의 재산세 할인 가능 (2024년 12월까지)
단점으로는 갑자기 집값이 오른다고 해도 이미 주택연금을 신청한 주택에 대해서는 그 가치가 반영되지 않습니다. 하지만 반대로 집값이 떨어질 경우엔 장점으로 작용할 수 있습니다. 이사가 번거롭고, 이용 중에 중도해지 시 손실이 크다는 점을 단점으로 꼽을 수 있겠습니다.
주택연금 가입 조건
주택연금의 가입을 위해서는 연령, 주택의 수와 가격 등의 조건이 있습니다. 2023년 10월부터는 주택연금 가입 가능한 주택의 공시가가 12억 이하로 대폭 상향되어 가입자가 더욱 늘어날 것으로 보입니다.
1. 연령
● 대한민국 국적자로 신청자 혹은 배우자가 주민등록상 만 55세 이상이어야 합니다.
● 연령 계산은 한국주택금융공사의 보증을 받기 위해 최초로 주택에 저당권 설정 등기를 하는 시점이 기준이 됩니다.
● 주택연금의 월지급금은 연령이 높을수록 많아지고, 연령이 낮을수록 적어집니다.
2. 주택수
● 주택연금에 가입하려면 원칙적으로 보유주택이 1주택이어야 합니다.
● 다주택이라도 보유주택의 공시가격의 합계가 12억원이하면 가능합니다.
● 상속, 이사 등으로 인한 일시적 2주택을 일정기간 후 처분하는 조건으로 거주 중인 주택으로 신청할 수 있습니다.
※ 신청자 혹은 배우가자 소유한 주택이 다음에 해당하는 경우 주택수에 포함되지 않습니다.
- 도시, 수도권이 아닌 행정구역의 사용승인 20년 이상 경과 주택, 주거전용면적 85㎡이하, 상속 받은 주택의 경우
- 문화재로 지정된 주택
- 주거 전용면적 20㎡ 이하 주택(아파트 제외)
3. 주택연금 신청 대상 주택
● 주택연금 신청 대상 주택은 부동산 공시가격 기준 12억 이하의 주택으로 신청인 혹은 배우자 소유의 주택이어야 합니다.
● 신청인 혹은 배우자가 거주하고 있어야 하며, 보증금이 있는 세입자가 없어야 합니다.
● 일반주택(단독, 공동주택) / 노인복지주택 / 주거목적의 오피스텔
※ 신청불가 주택
- 경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 소유권에 대한 권리가 침해된 경우
- 저당권, 전세권 등 제한물권 또는 임차권등기가 설정된 경우
- 주택의 전부 또는 일부를 임대차보증금이 있는 임대차계약중인 경우
- 재건축, 재개발 사업이 진행되는 지역의 주택
- 토지수용 등으로 향후 거주가 불가능하거나 저당권실행에 지장을 초래할 것으로 예상되는 주택
주택연금 수령방식
주택연금은 매월 연금방식으로 수령하는 종신방식과 일정기간 동안 받는 확정기간 혼합방식이 있습니다. 이용중 의료비 등 목돈 필요시 수시로 찾아 쓰는 개별인출제도를 활용할 수 있습니다.
1. 종신방식
매월 평생 주택연금을 지급받는 방식으로 정액형, 초기증액형, 정기증액형이 있습니다.
● 정액형 - 매월 동일한 금액 수령
● 초기증액형 - 가입 초기 일정기간 (3,5,7,10년 중 선택)은 정액형보다 많이, 이후는 정액형보다 덜 수령하는 방식입니다.
● 정기증가형 - 초기에는 정액형보다 적게 받고, 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령하는 방식입니다.
2. 확정기간방식
가입 연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식입니다. (대출한도의 5%를 의무설정 인출한도 설정)
3. 대출상환방식
주택담보대출 상환용으로 인출한도(연금대출한도의 50~90%) 범위 안에서 일시에 목든올 찾아 쓰고 나머지는 평생동안 매월 연금으로 수령하는 방식입니다.
4. 우대형 주택연금 방식
부부 기준 2억원 미만의 1주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반 주택연금 대비 최대 20% 더 수령할 수 있습니다.
주택연금 신청방법과 절차
주택연금에 가입, 신청하려면 한국주택금융공사와 상담 후 심사를 거치게 됩니다. 직접 방문이나 전화, 온라인 상담이 가능합니다. 신청과 심사, 승인등은 한국주택금융공사에서 이루어지며 승인 후 대출(주택연금) 실행은 금융기관을 통해 이루어집니다.
<신청절차>
1. 상담과 신청
주택연금에 가입하려면 우선 담보주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사의 지사를 방문하거나 인터넷을 통해 상담하면 됩니다. 원거리, 거동 불편 등의 경우 출장 또는 전화상담도 가능합니다.
상담시 주택연금과 관련하여 '주택연금설명서와 체크리스트' 등에 대해 설명을 듣고 보증 약정 때까지 서면으로 확인받아야 합니다. 또한 주택연금 가입시 주택연금 신청서와 함께 필요서류를 제출합니다.
2. 심사
신청서가 접수되고 신청인이 동의하면 담당자 혹은 전문상담사가 담보주택에 방문하여 거주여부, 임대차 현황, 주택 관리 상태 등의 현장 조사 절차가 이루어집니다. 한국 부동산원, 국민은행, 공시가격 등의 시세를 바탕으로 담보주택 가격 평가와 보증심사가 이루어집니다.
3. 보증약정 및 담보설정
담보주택 조사 및 가격 평가를 바탕으로 보증 신청일부터 1개월 이내에 가능 혹은 부적당 판단 여부를 결정하고 신청인에게 통보합니다.
승인된 경우 보증약정서와 인감증명서를 제출하고 보증약정서 사본을 교부받습니다. 담보주택에 근저당권이 설정되고, 담보주택의 소유권 등기에 한국주택금융공사의 동이없이 소유권을 제한하는 어떤 행위도 할 수 없다는 내용의 부기등기를 해야합니다.
4. 보증서 발급
보증약정, 담보 설정 등 이상이 없다고 인정되면 한국주택금융공사는 금융기관에 전자보증서를 발급합니다.
5. 대출실행
보증약정을 체결하고 보증서 발급이 완료되면 신청인은 금융기관을 방문하여 대출신청 및 약정을 체결하고 주택연금을 받게 됩니다.
주택연금 가입비용
주택연금 가입시 보증료가 있습니다. 보증료는 주택연금 가입자가 장수하시거나 주택가격이 하락해 발생할 수 있는 손실에 대한 일종의 보험료입니다. 한번 납부하는 초기보증료와 매월 납부하는 연보증료가 있습니다.
초기보험료는 가입시 한번 납부하는 것으로 처음 월지급액이 지급되는 날 전액 납부되는 것으로 연금지급에 자동으로 가산되므로 실제로 현금 납후할 필요는 없습니다.
연보증료는 보증잔액의 연 2%를 초과하지 않는 범위에서 산정되며, 연보증료 역시 연금지급액에 자동으로 가산되어 실제 납부 할 필요는 없습니다.
그외에 근저당권 설정을 위한 법무사 비용과 등록 면허세 등의 세금, 인지세 등의 지출이 있습니다. 이는 담보주택의 가격과 지역에 따라 상이합니다. 담보주택의 시세가 없어 감정평가가 필요한 경우 감정평가 비용이 추가됩니다.
주택연금 해지방법 및 지급정지 사유
1. 주택연금의 철회
주택연금 신청 승인 후 여타 사정으로 철회시에는 이미 체결한 보증약정 최초 보증부대출 실행일로부터 30일 이내에 철회 가능합니다.
2. 주택연금 중도 해지
해지를 위한 별도의 조건은 없으며 해지를 원한다면 주택연금을 수령하고 있는 금융기관에 방문하여 대출금(주택연금)을 상환하고 한국주택금융공사를 방문하여 해지 및 말소절차를 진행하면 됩니다. 그동안 수령한 연금총액과 그에 따른 이자(복리)를 계산하여 상환하며, 동일 주택에 대해서는 3년간 주택연금 신청이 불가합니다.
해지에 별도의 규제가 있는 것은 아니지만, 가입을 위해 사용한 보증료, 법무사 비용과 세금 등의 지출과 수령한 금액보다 많은 금액을 반납하게 됩니다. 또한 재가입시에는 초기 보증료와 가입 비용이 추가 부담되므로 해지의 유,불리를 신중히 계산해보고 진행하시기 바랍니다.
3. 주택연금 지급 종료 사유
● 주택연금 이용자와 배우자가 모두 사망시
● 주택연금 신청인 사망 후 배우자가 6개월 이내 담보주택의 소유권이전 등기 및 노후생활자금 금전채무 인수를 마치지 않은 경우
● 주택연금 이용자와 배우자가 담보주택 이외의 장소로 주민등록을 이전한 경우와 1년 이상 거주하지 않는 경우.
실거주 예외 사유 인정시 제외
※ 실거주 예외 인정 사유
- 질병치료, 심신요양 등을 위하여 병원, 요양시설에 입원
- 자녀 등의 봉양을 받기 위하여 다른 주택에 장기체류
- 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 등
- 기타 개인적인 특별한 사정을 감안하여 공사가 인정한 경우
● 주택연금 이용자가 담보주택의 소유권을 상실한 경우(신탁, 재건축 제외), 화재 등으로 소실되는 경우
주택연금 관련 자주 묻는 질문 Q&A
1. 주택연금 가입 중 해당 주택이 재개발, 재건축이 되는 경우에도 주택연금 유지가 가능한가요?
주택연금 계약은 유지 가능합니다. 단, 계속 유지시 조합 등으로부터 제공되는 혜택은 받을 수 없습니다.
2. 주택연금 이용 중 병원입원 등으로 집에 거주할 수 없을 경우에는 주택연금을 해지해야하나요?
한국주택금융공사에서 인정한 실거주 예외 인정 사례에 해당된다면 주택연금을 계속 유지할 수 있으며 해당 관련 서류를 제출하시고 인정받으시면 됩니다.
※ 실거주 예외 인정 사유
- 질병치료, 심신요양 등을 위하여 병원, 요양시설에 입원
- 자녀 등의 봉양을 받기 위하여 다른 주택에 장기체류
- 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 등
- 기타 개인적인 특별한 사정을 감안하여 공사가 인정한 경우
3. 주택연금을 수령하시는 어르신이 요양원에 입원 중으로 집이 비어있습니다. 이 집을 임대가 가능한가요?
한국주택금융공사의 실거주 예외 인정사유에 해당되는 경우, 담보주택 전부를 임대하는 것에 대해 공사의 동의를 받으면 됩니다. 다만 보증금 없는 월세로 주택의 전부를 임대해야 합니다.
4. 임차인이 있으면 주택연금 가입이 불가능한가요?
임차보증금이 없어야 주택연금에 가입할 수 있습니다. 다만, 부부 또는 한 분이 살면서 보증금 없이 주택 일부만 월세로 주고 있다면 연금 가입이 가능합니다.
5. 이사를 갈 수 없나요?
이사로 거주지 이전의 경우 한국주택금융공사의 담보주택 변경 승인을 받아 담보주택을 새로운 거주주택으로 변경할 수 있습니다. 다만 경우에 따라 이사가 불가할 수 있으며, 담보주택의 가치 증감에 따라 월지급금이 달라질 수 있습니다.
6. 치매 어르신도 주택연금 가입이 가능할까요?
조건에 맞으시면 가능합니다. 다만 주택연금 가입자는 의사능력과 행위능력이 있어야 하므로, 치매 등으로 직접 가입이 어려운 경우 성년후견제도를 활용해 가입하실 수 있습니다.
※ 성년후견제도는 질병, 노령, 장애 등의 사유로 인한 정신적 제약으로 후견이 필요한 성인의 권익 보호화 지원을 위한 제도로 법원이 후견인을 선임하는 것입니다. 성년후견제도 이용시 인터넷 가입은 불가하며 담보주택 소재지 관할지사로 문의하시기 바랍니다.
시행 이후로 지속적으로 주택연금 가입자가 늘고 있는 것을 보면 노후에 대한 염려와 관심을 알 수 있습니다. 마땅한 수입이 없는 노후에 주택 연금은 작은 해결책이 될 수도 있습니다. 건강하고 행복한 노후를 위해 다양한 방법을 강구해야 할 것 같습니다.